16+
Горячая линия Горячая линия
8 (391) 226-89-50,

пн-чт 10-12 и 13-17,
пт 10-12 и 13-16

Доступ для сотрудников


Общие вопросы

Торговля

Бытовые услуги

Услуги общественного питания

Услуги транспорта

Услуги связи

Жилищно-коммунальные услуги

Услуги долевого строительства

Туристско-экскурсионные услуги

Медицинские услуги

Банковские услуги

Страховые услуги

Образовательные услуги

Прочие виды деятельности

Условия договора участия в долевом строительстве, ущемляющие права потребителей

5 Августа 2009

 Условия договора участия в долевом строительстве, 
ущемляющие права потребителей

Анализ правоприменительной деятельности Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю в сфере защиты прав потребителей на рынке долевого строительства жилья показал, что одним из основных нарушений, допускаемых застройщиками при оформлении договорных отношений с потребителями - участниками долевого строительства жилья, является включение в договор условий, ущемляющих права потребителей.

В силу статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» ущемляющими права потребителей признаются те условия договора, которые исключают или ограничивают права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей.

Характерные для договоров участия в долевом строительстве условия, ущемляющие права потребителей, условно можно разделить на три основные группы:

Первую группу составляют условия, ограничивающие ответственность застройщика перед участником долевого строительства:

за нарушение сроков исполнения договора (т.е. сроков окончания строительства и передачи участнику квартиры);

• за нарушение требований качеству объекта долевого строительства.

Условие, ограничивающие ответственность застройщика за нарушение срока исполнения договора может быть сформулировано следующим образом: «Застройщик не несет ответственность (в том числе в виде уплаты неустойки) за первые 6 месяцев нарушения срока строительства объекта и ввода его в эксплуатацию».

Указанное условие противоречит императивным нормам Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон о долевом строительстве), в соответствии со статьей 6 которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта в виде уплаты неустойки возникает с первого дня просрочки (часть 2 статьи 6).

К указанной группе условий относятся также положения договора, уменьшающие размер неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта недвижимости (квартиры) по сравнению с установленным частью 2 статьи 6 Закона о долевом участии в строительстве, в соответствии с которой, если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной частью неустойка (1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В качестве примера исключения ответственности застройщика за нарушение требований качеству объекта долевого строительства можно привести следующее условие: «Застройщик не несет ответственность за скрытые дефекты изделий и комплектующих, используемых при проведении работ по монтажу трубопроводов, санитарно-технического оборудования, проведении штукатурно-малярных работ и др».

В соответствии с частью 2 статьи 704 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацем 2 пункта 1 статьи 34 Закона о защите прав потребителей исполнитель, предоставивший материал для выполнения работы, отвечает за его ненадлежащее качество по правилам об ответственности продавца за товары ненадлежащего качества.

Кроме того, согласно части 7 статьи 7 Закона о долевом строительстве застройщик освобождается от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, только если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Учитывая, что работы по монтажу трубопроводов, санитарно-технического оборудования, проведении штукатурно-малярных работ охватываются предметом договора и оплачиваются участником долевого строительства в счет цены договора, условие об освобождении застройщика от ответственности за недостатки материала, используемого им при выполнении указанных работ (изделий и комплектующих), является ущемляющим права потребителя.

Вторую группу составляют условия, предусматривающие дополнитель-ные обязанности участника долевого строительства:

• принять участие в создании товарищества собственников жилья либо вступить в члены уже созданного ТСЖ;

• нести расходы по обслуживанию дома, включая оплату за коммунальные услуги, с момента ввода объекта в эксплуатацию;

• оплатить дополнительные работы после получения соответствующего уведомления от застройщика (например, работы, связанные с улучшением качественных характеристик квартиры: улучшенных отделочных работ, работ по установке дополнительного инженерного обеспечения, входных металлических дверей и т.п.).

В силу части 3 статьи 16 Закона о защите прав потребителей исполнитель не вправе выполнять дополнительные (не охваченные предметом договора) работы (услуги) за плату без согласия потребителя.

Если застройщик формулирует условия договора, не обусловливая обязанность потребителя по оплате дополнительных работ (услуг) необходимостью получения соответствующего согласия последнего, такие условия следует рассматривать как ущемляющие права потребителей.

Третью группу составляют условия, предусматривающие право застройщика на изменение договора долевого участия в одностороннем порядке, в части:

• срока исполнения договора (окончания строительства и пере-дачи участнику долевого строительства объекта);

• цены договора.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий обязательства, одной из сторон которого является гражданин, приобретший работу для личных, бытовых, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Порядок изменения срока исполнения договора участия в долевом строительстве предусмотрен частью 3 статьи 6 Закона о долевом участии в строительстве, согласно которой в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Таким образом, изменение (продление) срока исполнения договора допускается исключительно с согласия участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, т.е. путем заключения дополнительного соглашения к договору, оформленного в той же форме, что и договор (статья 452 ГК РФ).

Порядок изменения цены договора участия в долевом строительстве предусмотрен частью 2 статьи 5 Закона о долевом участии в строительстве, допускающей такую возможность исключительно по соглашению сторон.

Рассмотренные условия, ущемляющие права потребителей, являются наиболее типичными для договоров участия в долевом строительстве жилья, однако не ограничиваются приведенными примерами. Рекомендуем Вам тщательно подходить к оценке условий договоров, предлагаемых участниками строительного рынка и при необходимости обращаться к помощи специа-листов, которые помогут Вам справиться с этой задачей.

392



Версия для печати Версия для печати Версия для MS Word Версия для MS Word Теги Защита прав потребителей